Исследование рынка недвижимости на международном уровне icon

Исследование рынка недвижимости на международном уровне



НазваниеИсследование рынка недвижимости на международном уровне
страница1/4
Дата05.05.2013
Размер1.23 Mb.
ТипИсследование
скачать >>>
  1   2   3   4

содержание


введение…………………………………………………………………….…….3


Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости…...7-26

1.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура…………………………….7

1.2. Субъектная структура рынка недвижимости…………………………...14

1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка………...22


Глава 2. Маркетинговые исследования Влияния стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на рынок недвижимости…………………..........................27-44

2.1. Маркетинговые исследования отечественного рынка недвижимости..27

2.2. Казахстанская жилищная программа………………………………...…32

2.3. Исследование рынка недвижимости на международном уровне..........


Глава 3. Маркетинговые исследования перспектив развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Республики Казахстан…………….……………45-67

3.1. Маркетинговые исследования развития риэлторского бизнеса в Казахстане…………………………………………………………………………..45

3.2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости………………………….49

3.3. Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан………....52


заключение……………………………………………………………….…….68


список использованной литературы……………………………..…71

Введение


Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отно­шений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных сек­торов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть нацио­нального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступа­ющих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Сегодня в нашей республике активно формируется рынок недвижимости. При этом все большую важность приобретает вопрос регистрации приобретенного и имеющегося имущества в центрах по недвижимости. Однако действующий закон не предусматривает обязательного характера этой процедуры, что порождает массу проблем. Сложилась парадоксальная ситуация: объекты, имеющие реального собственника, не участвуют в гражданском обороте из-за того, что права на него не зарегистрированы либо не оформлены надлежащим образом. Соответственно не платятся налоги. Это приводит к увеличению "теневого" сектора экономики и потерям госбюджета. Именно поэтому возникла необходимость легализации движимого и недвижимого имущества.

В Послании Президента народу Казахстана и выступлении Н. Назарбаева на десятом республиканском форуме предпринимателей затрагивались вопросы легализации имущества. Как известно, Глава государства дал поручение Правительству разработать законопроект о легализации собственности малых предприятий. В русле его реализации подготовлен законопроект РК "Об амнистии в связи с легализацией имущества", положения которого предполагают начало большой, кропотливой и архиважной работы многими ведомствами, в том числе и центрами по недвижимости.

Для разъяснения сути этой разовой акции, ограниченной в проекте временными рамками, было организовано своего рода "ликбез" - заседания "круглых столов", беседы, лекции для представителей малого и среднего бизнеса. Многие из них, к сожалению, до сих пор не понимают, что государственная регистрация недвижимости позволяет центрам по недвижимости от имени государства защитить их права и устранить лазейки для мошенничества. Ведь сегодня есть факты, когда арендаторы жилья, особенно при долгом отсутствии его хозяина, переоформляют квартиру на себя и даже ее продают. Сараи или гаражи, мешающие новостройкам, идут под снос, если право собственности на них не оформлено и не зарегистрировано. В этом случае их хозяевам ничего не выплачивается, и они будут вынуждены обратиться в центр по недвижимости за помощью.

Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. За последние годы структура вводимых в эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам десяти месяцев прошлого 2004 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн. тенге, что в 1,6 раза больше, чем в 2003 году.

Однако, заявление Президента РК о разработке Государственной программы жилищного строительства на 2005-2007 годы, поддерживаемое предвыборными лозунгами различных партий, приостановило рост цен и даже способствовало их снижению. В результате, цены на жилье к июлю снизились почти до февральской отметки, но затем объективная ситуация на рынке, определяющая стоимость, жилья заставила цены довольно быстро вернуться на прежний уровень. В конце лета стоимость недвижимости продолжила расти и в сентябре уже превысила мартовский пик. Можно сказать, что в целом уровень роста цен во втором полугодии составил 7-12% в месяц, и они выросли в среднем по районам более чем на 64%. В настоящее время эта тенденция сохраняется.

Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной площадью в 80 кв. м, при стоимости 900 долларов за квадратный метр, обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает стоимость квартиры на вторичном рынке. Помимо этого, и коммунальные платежи в новостройках гораздо выше. Вот и получается, что при ограниченном предложении дешевого жилья цена на вторичном рынке за квадратный метр выше, чем на первичном, и продолжает повышаться.

Специфика современной жизни требует от субъектов экономических взаимоотношений, проведения глубокого анализа, протекающих на рынке процессов, чтобы обеспечить эффективное использование редких наличных ресурсов и качественное удовлетворение потребительских требований. Чтобы принять оптимальное управленческое решение в условиях жесткой конкурентной борьбы, нужно располагать огромными объемами коммерческой информации.

Для предприятий в настоящий период времени необходимо изучение особенностей рынка, т.к. вся деятельность, направленная на производство и сбыт своей продукции с целью получения максимальной прибыли на длительную перспективу. Для целого ряда организаций в зависимости от того, какие они преследуют цели и какие реализуют стратегии, маркетинг является ключевой функцией, обеспечивающей их успешно функционирование. Более того, с перехода к философии менеджмента, в соответствии с которой фирма в своей деятельность полностью ориентироваться на запросы рынка, а не пытаться производить "удобную" для нее продукцию, которую потом реализовывать клиенту, маркетинг становится чем-то большим, нежели отдельная функция менеджмента. Маркетинг все в большей мере становится субстанцией биржа, пронизывающей все сферы деятельности фирмы. Маркетинг - это комплексная система организации производства и сбыта на фирменнов уровне, ориентированная на возможно более полное удовлетворение спроса конкурентных потребителей и получение на этой основе прибыли. Данное определение наиболее точно раскрывает целевую направленность маркетинговой деятельности. Это концепция управления разработкой, производтвом и сбытом продукции.

Маркетинг играет особую роль в стратегическом управлении, существенно выходящую за рамки функции продажи продукции и изучения спроса. Он включает в себя товарную, инновационную, ценовую политику, рекламу, дизайн, сегментирование рынка, сервисное обслуживание и многое другое. Маркетинг воздействует на менеджмент, тесно с ним взаимодействует и переплетается. Эта взаимосвязь гарантирует успех предприятию. Пронизывая все процессы управления маркетинг делает возможности ориентацию фирмы на запросы потребителей и тем самым обеспечивает более гибкое и адаптивное включение фирмы в окружающую среду.

Одно из главных составляющих маркетинговой деятельности является анализ реальных рыночных процессов и тенденции развития самого предприятия. Маркетинговые исследования представляют собой сбор, обработку и анализ данных с целью уменьшения неопределенности, сопутствует принятию маркетинговых решений. Целью маркетингового исследования является изучение рынка, конкурентов, потенциальных потребителей, цены и внутреннего потенциала предприятия. Проведенные исследования позволяют получить интегрированную картину потребностей выбранных сегментов, сопоставить ее со сложившейся структурой производственного ассортимента и принять решение по ее изменению.

Проведение маркетингового исследования предполагает наличие двух взаимосвязанных частей:

во-первых, исследование внешних переменных, которые, как правило не поддаются регулированию со стороны руководства фирмы, поэтому для успешной коммерческой деятельности требуется гибкое приспособление к ним и; во-вторых, анализ внутренних составляющих, находящихся под контролем администрации, и определенных реакций фирмы на изменения в окружающей среде.

Конечным результатом маркетинговых исследований является обеспечение устойчивой рентабельности предприятий. Отсюда вытекает ориентация на долгосрочное прогнозирование всей ситуации, начиная от спроса и кончая собственными возможностями предприятия в заданной перспективе.

Объектом дипломного проекта является рынок недвижимости.

Данный дипломный проект рассматривает всю необходимость маркетинга и маркетинговых исследований в современном быстроменяющемся мире. В дипломном проекте даются основные определения, цели, объекты, методы и функции, связанные с маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости.

Основой маркетинговых исследований послужили общенаучные и аналитико-прогностические методы. Информация собиралась в основном из кабинетных и полевых исследований, а также из внутренних, внешних и собственных источников информации. А также данный дипломный проект рассматривает анализ хозяйственной и финансовой деятельности фирмы, который в свою очередь связан с обработкой обширной информации, характеризующей самые разнообразные аспекты функционирования предприятия.


Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости


1.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура


Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, по­средством которых передаются права на собственность и связанные с ней инте­ресы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отно­шений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объек­тов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локаль­ных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризует­ся спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:

  • информация о ценах, спросе и предложении;

  • посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;

  • свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав соб­ственности;

  • перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;

  • обеспечение свободы предпринимательства;

  • эффективность решения социальных программ.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной эконо­мической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой пони­мается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих про­изводство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональ­ные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на созда­ние и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распре­деление в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

  • народнохозяйственный - макроуровень (на уровне республиканского рынка недвижимости);

  • региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

  • локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

  • объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РК выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

  • инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);

  • трансаквдонный (психолого-поведенческий);

  • рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специали­стов по теории рыночной экономики);

  • социальный (с точки зрения общественных деятелей).

В современных условиях развития стандартизации информационных техно­логий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной по­литики Казахстана.

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижи­мости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различно­го рода сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти решают государственные, общественные и коммерческие институты в обла­сти управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по на­правлениям реформирования, регулирования и контроля.

Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспе­чивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в це­лом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.

^ С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - это набор механизмов профессиональной деятельности, име­ющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недви­жимости между различными категориями потребителей.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения инженерно-технологического подхода:

  1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех
    видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществля­ют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.

  2. Создание единого информационного пространства рынка недвижимости
    и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследова­тели рынка недвижимости с участием специалистов в области информаци­онных технологий).

  3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объ­ектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижи­мости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов,
    регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном
    участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специа­лизированных исследовательских организаций).

  4. Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятель­ности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участни­ков рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские органи­зации).

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного под­хода - это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения трансакционного подхода:

  1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затра­ты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации
    (ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок уча­стников; координация усилий участников; контроль и восстановление нару­шенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
    руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под­
    разделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.

  2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечиваю­щего координацию действий участников рынка недвижимости, исследова­ние и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.

  3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профес­сиональной среде.

Примером снижения эффективности деятельности по формированию инфра­структуры рынка недвижимости может служить создание единой системы регис­трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на начальном эта­пе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат времени и средств риэлтеров и потребителей, т. е. к увеличению трансакционных издержек.

С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижи­мости - набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потреб­ления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффектив­ные решения отведенного ей круга задач.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения методологического подхода:

  1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функциониро­вания рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
    и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследова­тельские подразделения общественных объединений при участи профессио­налов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации
    рынка недвижимости).

  2. Создание специализированных государственных, общественных и коммер­ческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

  • органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

  • специализированных структурных подразделений органов государствен­ной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформиро­вание, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собствен­ника на рынке недвижимости от противоправных действий;

  • саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

  • образовательных учреждений и информационных центров рынка недви­жимости;

  • некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и ини­циаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свой­ственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во вновь орга­низованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы эко­номического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятель­ности, для которой среда создавалась.

Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего эф­фективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижи­мости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного производ­ства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода - это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задача­ми формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения соци­ального подхода являются:

  • развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;

  • создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и ин­тересов.

Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная нацелен­ность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоя­тельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий про­живающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструк­туры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает со­циальную напряженность.

В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка не­движимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и соци­альной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодопол­няющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости (рис. 1.), последний имеет свои до­стоинства и недостатки.

^ Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями (рис. 2.), которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть ры­ночного пространства.

«Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономи­ческую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах».1

Спрос - это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов недви­жимости, является цена (рис. 3.)




Рис. 3. Зависимость спроса на загородные объекты от цены


Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственни­ки готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток време­ни. Предложение объектов недвижимости не эластично.

На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов пред­ложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предло­жения.1

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отноше­нию друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодо­лима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состо­ится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непре­рывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимо­сти завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономи­ческими циклами (рис. 4): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.

При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивает­ся, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются .



Рис. 4. Взаимосвязь экономических циклов


Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости (2). После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение со­зданных объектов недвижимости (3). Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследо­ваний по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и ха­рактеризуется ростом цен на объекты строительства, возникают излишек строи­тельных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строитель­ная деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии равновесия.

Государство по отношению к объектам недвижимости как к любому товару не предъявляет претензий по реализации, но в то же время от имени общества конт­ролирует режим использования и порядок реализации объектов недвижимости.

Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимо­сти (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (этот вопрос бу­дет рассмотрен в гл. 16), призванной обеспечить учет интересов государства и других субъектов рынка недвижимости.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость ко­торых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства - ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерче­ской недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это сви­детельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки1 - это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупате­ли и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо опреде­лить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предва­рительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.»2 На рынке недвижимости в Алматы трансакционные издержки составляют 5-7% от цены объек­та. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на определен­ную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие ри­элтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием компаний-застройщи­ков иметь собственную сбытовую структуру.

Другими словами: «Отношение спроса и предложения определяет цену, но вы­сота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос; а если падает цена то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее, спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют еще тенденцию к выравниванию. Если спрос воз­растает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предло­жение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена пада­ет ниже нормы».


1.2. Субъектная структура рынка недвижимости


Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференци­ровать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности не­движимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно дей­ствуют три сектора:

  • развитие (создание) объектов недвижимости;

  • управление (эксплуатация) объектами недвижимости;

  • оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государ­ственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимо­сти, работающие на коммерческой основе.

Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и выяв­ления структурной определенности каждого из четырех секторов используем ме­тод декомпозиции.

Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в пере­ходный период:

  • слабая изученность;

  • отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и эконо­мичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает сте­пень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недви­жимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития переда­ется непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связан­ных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

  • на инвестиции;

  • товарные;

  • ипотеку;

  • доходы и налоги от сделок;

  • эксплуатации объектов недвижимости.

Декомпозиция (расчленение) производится как логически обоснованная про­цедура выделения все менее сложных процессов (в колонке 2 табл. 11.2 показана одна ступень такого расчленения, которая доводится до так называемых базовых процессов (колонка 3)). Протекание базовых процессов обеспечивается специа­листами (организациями) одной узкой специализации.

Рынок недвижимости можно классифицировать в соответствии с рис. 11.5.

Субъектная структура рынка представлена на рис. 11.6. Рассмотрим ее.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арен­даторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недви­жимости.

  1   2   3   4

Похожие:

Исследование рынка недвижимости на международном уровне iconИсследование рынка недвижимости на международном уровне
Анализ Влияния стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на рынок жилищного строительства
Исследование рынка недвижимости на международном уровне iconКурсовая работа тема: «Деятельность Интерпола в рк.»
Интерпол. В апреле 1914 года в Монако состоялся Кон­гресс уголовной полиции, который является истоком Интерпола как организации,...
Исследование рынка недвижимости на международном уровне iconКурсовая работа тема: «Деятельность Интерпола в рк.»
Интерпол. В апреле 1914 года в Монако состоялся Кон­гресс уголовной полиции, который является истоком Интерпола как организации,...
Исследование рынка недвижимости на международном уровне iconПротокол № от 2012 г. Тематика дипломных работ для студентов специальности «Маркетинг»
Маркетинговые исследования рынка потребительских товаров (на примере конкретного рынка)
Исследование рынка недвижимости на международном уровне iconПроблема организации маркетинга в компании
Особенности рынка и поведение потребителей(требования потребителя к продукции, описание потребителя, конкуренты, описание рынка)
Исследование рынка недвижимости на международном уровне iconИсследование рынка финансовых услуг для населения и малого предпринимательства в республике беларусь произведено в рамках реализации Совместного Проекта Национального
Произведено в рамках реализации Совместного Проекта Национального банка Республики Беларусь и проон «Содействие развитию микрофинансирования...
Исследование рынка недвижимости на международном уровне icon3. Маркетинговая структура российского страхового рынка
Они приведены выше, в разделе, посвященном сегментации страхового рынка. Его деление согласно критериям, имеющим значение для определения...
Исследование рынка недвижимости на международном уровне icon3. Маркетинговая структура российского страхового рынка
Они приведены выше, в разделе, посвященном сегментации страхового рынка. Его деление согласно критериям, имеющим значение для определения...
Исследование рынка недвижимости на международном уровне iconПравовое положение ценных бумаг в международном частном праве
Понятие и характеристика ценных бумаг в международном частном праве и в Республике Казахстан
Исследование рынка недвижимости на международном уровне iconИсследования российского страхового рынка
России на начало 2000 года действовало более 1200 компаний. Поэтому задача страховщика состоит в том, чтобы найти свое место на рынке...
Разместите кнопку на своём сайте:
Документы


База данных защищена авторским правом ©kzbydocs.com 2000-2015
При копировании материала укажите ссылку.
обратиться к администрации
Документы